Abogado Inmobiliario

Si estás en busca de un abogado inmobiliario en México, te encuentras en el sitio indicado. Puedes enviarnos tu consulta gratuita aquí y te atenderemos de forma inmediata.

Continúa leyendo este artículo para conocer cuáles son las ventajas de consultar a un especialista del derecho inmobiliario.

Un abogado inmobiliario se especializa en inmuebles. Los inmuebles son, en general, el suelo y todo lo que esté adherido a él de manera fija. Esto incluye construcciones, plantas, árboles, maquinaria, aparatos electrónicos, entre otros.

El derecho inmobiliario es la práctica del derecho que atiende las cuestiones jurídicas relacionadas con inmuebles.

Los inmuebles son una parte fundamental en el patrimonio de todas las personas. Por ello, existe una necesidad importante de que los abogados se especialicen en esta área. Por lo general, un abogado inmobiliario tiene conocimiento respecto de dos áreas generales que tienen que ver con propiedades:

• Derecho privado, que tiene que ver con escrituras, compraventa o transmisión de inmuebles, contratos entre particulares, arrendamientos, asesoría patrimonial y de la familia, entre otras cosas; y
• Derecho público, que atiende a las normas que regulan aspectos de orden público de los inmuebles, tales como la normatividad urbanística y ambiental.

Una consulta a un abogado inmobiliario puede ir desde la revisión de un contrato privado, hasta la atención de un juicio.

La compra, venta, cesión, aportación, donación o cualquier otro tipo de transferencia inmobiliaria, es un asunto que comúnmente forma parte de las operaciones que atiende y revisa un abogado inmobiliario.

La intervención de un especialista es, por lo general, indispensable ante este tipo de transacciones. La parte que compra o vende, asume un riesgo importante si la operación no se desenvuelve de una forma adecuada. Otro riesgo importante son las cláusulas incorrectas pactadas en el contrato.

De acuerdo a los códigos civiles de las entidades federativas de los Estados Unidos Mexicanos, la compraventa de inmuebles debe de hacerse por medio de escritura pública. Ello implica necesariamente la participación de un notario público.

En esta circunstancia, el trabajo de un asesor en derecho inmobiliario es coordinar con el notario público la elaboración de la escritura pública. También debe asegurar que dicha escritura contenga cláusulas que protejan correctamente al interesado.

Otro papel fundamente que juega un abogado en este tipo de transacciones, es en la revisión legal o “due diligence” de un inmueble que se va a enajenar.

Esta revisión consiste en una minuciosa auditoría de los antecedentes de un inmueble. De una revisión completa de un inmueble, se pudiera agotar lo siguiente:

• La existencia de gravámenes, afectaciones y cualesquier otros tipos de cargas reportadas en el registro público de la propiedad,
• Adeudos del impuesto predial o cualquier otra falta de regularización ante el instituto catastral correspondiente,
• Atributos y lineamientos urbanísticos, tales como el uso de suelo, densidad, coeficiente de utilización de suelo, coeficiente de ocupación de suelo, entre otros,
• Factibilidades de servicios públicos en el inmueble,
• La existencia de potenciales riesgos de carácter ambiental,
• Adeudos ante la administración del régimen de propiedad en condominio, en caso de que el inmueble pertenezca a uno,
• El estado actual de su ocupación (si es que alguien se encuentra ocupándolo y en su caso, bajo qué tipo de acuerdo), y
• Que el vendedor tenga facultades para enajenar el inmueble, si es que el propietario es otra persona (o una empresa).

A diferencia de la mayoría de los bienes muebles, es decir, bienes como el mobiliario de una oficina, máquinas, joyas, dinero, entre otras cosas, cuyo intercambio pasa muchas veces desapercibido, el mercado de los inmuebles se encuentra en todo momento supervisado por las autoridades.

Por un lado, los inmuebles deben estar inscritos en un registro público de la propiedad para que de tal forma, el propietario de un inmueble lo sea de forma pública. Así, cuando una persona desea adquirir un inmueble, puede revisar con anticipación los antecedentes de la propiedad y verificar que el vendedor sea, en efecto, su propietario.

Por otro lado, supervisar el movimiento de los inmuebles resulta importante para el gobierno en materia tributaria. La transacción de inmuebles genera, por lo regular, aunque no siempre, un impuesto sobre la renta, un impuesto al valor agregado y, según la localidad, un impuesto sobre adquisición de inmuebles.

Adicionalmente, ser propietario de un inmueble genera un impuesto llamado el predial, el cual se causa una vez al año y se calcula en base a un “valor catastral” fijado discrecionalmente por las autoridades. Considerando que, de acuerdo a lo anterior, las autoridades deben mantener un registro puntual de los inmuebles y su estado actual, se le impone generalmente a los particulares la obligación de “regularizar” los inmuebles.

Esto quiere decir que: (i) sus datos estén correctos ante los registros públicos, (ii) se hayan pagado todas las contribuciones por el inmueble, (iii) no existan trámites catastrales pendientes, entre otras cosas. Un abogado experto en derecho inmobiliario debe conocer con detalle la normatividad detrás de la regularización de inmuebles y la manera más eficiente en que se puede lograr.

Un especialista en derecho inmobiliario debe conocer con detalle la normatividad del derecho urbano.

Ésta se relaciona a todos aquellos elementos que limitan o regulan a una propiedad frente al público. Este tipo de características puede ser el uso y destino de suelo, la densidad (metros cuadrados por unidad familiar), coeficiente de uso de suelo (CUS) o coeficiente de ocupación de suelo (COS).

La mayor parte de las consultas que atiende un abogado en derecho inmobiliario relacionadas con asuntos urbanísticos tienen que ver con:

(i) el rechazo por parte de la autoridad de una licencia, permiso o autorización solicitada,

(ii) la suspensión de una obra por no cumplir con alguna disposición de la normatividad, y

(iii) asuntos relacionados con el pago del impuesto predial y sus respectivas multas.

Otra parte importante del derecho inmobiliario público, es la legislación en materia ambiental.

Este tipo de normatividad se vuelve más relevante cuando se trata de inmuebles rurales. Los ordenamientos ambientales protegen no solo la conservación de la flora y fauna regional, sino también prevén daños al medio ambiente. Esto se logra, entre otras cosas, mediante la regulación de emisiones de gases tóxicos y del desecho de desperdicios tóxicos.

La celebración de contratos de arrendamiento o de comodato constituyen una consulta muy común para abogados especializados en el derecho inmobiliario.

El objeto de estos contratos es que una persona, propietaria de un inmueble, le otorga el uso o goce de dicho inmueble a un tercero. Su correcta elaboración es fundamental para que la relación entre un arrendador y un arrendatario sea equitativa. Además, un buen trabajo legal protege a ambas partes del incumplimiento de la otra.

En el caso del arrendamiento, el incumplimiento más común es el impago de la renta.

Para ello, es necesario que, a partir de un contrato bien estructurado, se mitigue el riesgo del incumplimiento en el pago de la pensión rentaría. Esto se puede lograr en la medida que se establezca claramente una fecha (o época) de pago, un lugar (o cuenta bancaria) para el pago y la cantidad específica. Dejando claras las modalidades de pago para el arrendatario, el arrendador a su vez tiene mayor certeza jurídica para llevar a cabo el cobro de la misma.

Por otro lado, el contrato de comodato es uno por medio del cual se otorga el uso y goce de un inmueble de manera gratuita. Es común que suceda esto entre familiares y resulta importante ya que se acredita que un inmueble se ocupa bajo el acuerdo de un comodato y no, bajo la presunción de quien ocupa es el dueño del inmueble. Por lo general, el comodato se puede dar por terminado voluntariamente y en cualquier momento por el comodante, es decir, por quien otorga el inmueble en comodato.

Los fideicomisos son una estructura jurídica creada por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, con el fin de ser vehículos para administrar patrimonio.

Como figuras esenciales del patrimonio, los inmuebles regularmente son utilizados bajo este tipo de esquemas.

Un abogado inmobiliario debe tener amplia experiencia en la constitución y elaboración de fideicomisos. Debe conocer con detalle las implicaciones legales y fiscales de aportar un inmueble a un fideicomiso y la operación del mismo.

Ante un creciente mercado inmobiliario, los fideicomisos se han convertido en figuras fundamentales para la consecución de proyectos de gran escala. Esto se debe a que facilitan la concentración de capital de cierto número de personas.

De ese modo, los inversionistas de un proyecto inmobiliario se convierten en beneficiarios (fideicomisarios) de un fideicomiso que tiene como objeto el desarrollo de un proyecto. En caso de que éste fracase, dichos inversionistas se convierten en beneficiarios del inmueble aportado al vehículo.

Uno de los grandes beneficios del fideicomiso inmobiliario en México es el trato tributario que se le da a una propiedad aportada a dicho vehículo. Siempre y cuando se cumplan ciertos supuestos establecidos en el Código Fiscal de la Federación, la aportación de un inmueble a un fideicomiso no se considera como una “enajenación”.

En otras palabras, la transmisión de una propiedad al patrimonio de un fideicomiso no causa impuestos (mientras se cumplan con los requisitos preestablecidos). Ello incentiva el uso de la figura para cumplir un fin sin que tenga un costo inicial importante.

Una de las figuras más importantes en el derecho inmobiliario es la copropiedad. En resumidos términos, la copropiedad existe cuando un bien tiene dos o más titulares. En este caso, existe cuando dos o más personas son dueñas de un inmueble.

Aunque su concepto es simple, la figura de copropiedad es notoria en el derecho mexicano por ser una obstrucción en el manejo y disposición de un inmueble. Para transferir o dividir un inmueble que se encuentra en copropiedad, se requiere del consentimiento de todos los copropietarios. No es raro que un copropietario tenga una visión distinta sobre un inmueble que la de su(s) otro(s) copropietario(s).

Un procedimiento comúnmente solicitado a un abogado de derecho inmobiliario es el juicio llamado “división forzosa” de la copropiedad. Este procedimiento consiste en promover ante las autoridades competentes, un juicio por medio del cual se solicite la división de un inmueble para que cada uno de los copropietarios se quede con su parte correspondiente. Por lo general, este tipo de juicios son complicados ya que por lo general las partes no estarán de acuerdo en la porción que les toca bajo la división forzosa.

Desde luego que sí. Las disputas relacionadas con inmuebles corresponden al área de práctica de un asesor inmobiliario.

Los juicios que involucran inmuebles se presentan de muchas maneras, estos son algunos ejemplos de ellos:

Prescripción Positiva o Usucapión

Este tipo de juicio lo promueve quien se es poseedor de un inmueble, pero no cuenta con un título de propiedad. Ante la acreditación de ciertos elementos frente a un juez, el objeto del juicio es obtener una sentencia que haga las veces de una escritura de propiedad para el poseedor.

Juicio de Arrendamiento

Existe cuando se suscita una disputa entre las partes de un contrato de arrendamiento. En algunas entidades federativas, este tipo de procedimientos ha evolucionado para convertirse en un procedimiento oral, y de esa manera, más expedito.

La mayoría de este tipo de juicios se promueven en contra de un inquilino que incumple con el pago de la renta. El arrendador, a su vez, promueve el juicio para obtener el pago de las rentas vencidas y lograr el lanzamiento del arrendatario para recuperar la posesión del inmueble.

División de Copropiedad

Como se comentó en líneas anteriores, estos juicios tienen como propósito dividir un inmueble que se encuentra en copropiedad para que cada uno de sus copropietarios termine con un inmueble independiente.

Acción Reivindicatoria

Se promueve cuando una persona quien dice ser el propietario de un inmueble solicita a un juez recuperar la posesión de dicho inmueble de otra persona que no es el propietario.

Acción Hipotecaria

Este tipo de acciones las promueve quien haya gravado un inmueble con una hipoteca y las obligaciones garantizadas por dicho derecho real se hayan incumplido.

El objeto de este juicio es recuperar el inmueble gravado con la hipoteca para que el mismo se remate y con los frutos de su venta, el actor liquide las deudas pendientes.

Información Ad-Perpetuam

Este es un procedimiento no contencioso (no hay contrapartes) por medio del cual una persona solicita a una autoridad judicial, entre otras cosas, que se justifique la posesión de un inmueble (como medio para acreditar el dominio pleno del mismo) o cuando se trate de acreditar la posesión de un derecho real.

Es correcto. Existen diversos mecanismos que la ley nos provee para que una persona pueda obtener las escrituras de una propiedad o bien, si se firmó un contrato que nunca se hizo en escritura pública, se pudiera solicitar inclusive que se le dé el carácter de escritura pública.

En la práctica suele suceder que la compraventa de un inmueble se acuerda mediante un simple escrito, sin mayores formalidades que marca la ley. A pesar de que se concreta el trato y se paga el precio del inmueble, ese acuerdo por alguna razón no se formaliza ante un Notario Público.

Al pasar los años, el propietario del inmueble pudiera llegar a requerir un título de propiedad en escritura pública para hacer trámites sobre su inmueble. Para este tipo de situaciones un abogado inmobiliario debe tener el conocimiento y capacidad para promover las acciones legales que correspondan.